Novo Pacote Fiscal para Habitação: Decreto-Lei n.º 97/2026
A 20 de maio de 2026, foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, que introduz um conjunto de medidas fiscais destinadas a aumentar a oferta de habitação e incentivar a construção, a reabilitação e o arrendamento a custos moderados.
Objetivos do novo regime
Aumentar a oferta de habitação disponível;
Incentivar a construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação;
Promover soluções de arrendamento a custos moderados.
Para atingir estes objetivos, foram introduzidas diversas alterações fiscais e administrativas que poderão beneficiar proprietários, promotores imobiliários, investidores e arrendatários.
Construir ou reabilitar habitação poderá ficar significativamente mais barato graças à aplicação da taxa reduzida de IVA de 6%.
Uma das medidas com maior impacto para o setor da construção e da habitação consiste na aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação.
O benefício abrange, por um lado, os imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente, desde que sejam cumpridos determinados requisitos, nomeadamente que o preço de venda não ultrapasse o limite superior do 2.º escalão do IMT (atualmente fixado em 660.982 euros) e que a transmissão ocorra no prazo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel.
Por outro lado, a taxa reduzida passa igualmente a aplicar-se aos imóveis destinados ao arrendamento habitacional. Neste caso, a renda mensal não poderá exceder 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026, o que corresponde atualmente a 2.300 euros. Além disso, o primeiro contrato de arrendamento deverá entrar em vigor no prazo de 24 meses após a emissão da documentação de utilização do imóvel, sendo ainda necessário que o imóvel permaneça arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos de utilização.
Vendeu um imóvel e pretende investir no mercado de arrendamento? Poderá ficar isento de pagar imposto sobre as mais-valias.
De acordo com o novo diploma, as mais-valias obtidas com a venda de imóveis habitacionais poderão ficar isentas de tributação em IRS quando o valor realizado, após dedução do eventual empréstimo em dívida, seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Para beneficiar desta exclusão, as rendas praticadas não podem ultrapassar os limites legalmente definidos, fixados em 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026, o que corresponde, atualmente, a uma renda máxima de 2.300 euros por mês.
O reinvestimento pode ser efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel, aplicando-se este regime às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Quem vive em casa arrendada poderá beneficiar de uma dedução mais elevada no IRS.
Entre as medidas de apoio aos arrendatários, destaca-se o aumento da dedução à coleta de IRS relativa às rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento para habitação permanente.
Com esta alteração, o limite máximo de dedução passa a ser de 1.000 euros por agregado familiar. No entanto, a medida será implementada de forma gradual, estando previsto um limite de 900 euros para o ano de 2026.
Esta alteração traduz-se num reforço do benefício fiscal para quem suporta encargos com o arrendamento da sua habitação, permitindo uma maior redução do imposto a pagar ou um aumento do eventual reembolso de IRS.
Na ASDP – Legal Advisory, acompanhamos de forma próxima as mudanças legislativas e regulatórias que afetam cidadãos, empresas e investidores. Prestamos aconselhamento jurídico estratégico e personalizado, ajudando os nossos clientes a identificar oportunidades, mitigar riscos e garantir o cumprimento das suas obrigações legais.
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